Bail commercial

Een bail commercial, ook wel 3-6-9-bail genoemd, is het meest gebruikte contract voor de verhuur van commercieel onroerend goed. Het is een verplicht contract, dat wil zeggen dat de andere vormen -zoals de bail précaire- uitzonderingen zijn en alleen onder strikte voorwaarden gebruikt kunnen worden.

De bail commercial biedt veel bescherming voor de huurder. Dit is logisch omdat de bail commercial deel uit maakt van de fonds de commerce (handelszaak) van de hurende ondernemer.

In het contract wordt opgenomen welke commerciële activiteit is toegestaan.

De bail commercial heeft de volgende algemene kenmerken:

De minimale doorlooptijd is 9 jaar. Afwijkingen hierop zijn maar beperkt mogelijk in de door de wet bepaalde gevallen.
De verhuurder kan eens in de 9 jaar opzeggen, maar moet dan wel een soortgelijke ruimte aanbieden*.
Opzegtermijn voor de huurder: elke drie jaar met een opzegtermijn van maximaal 6 maanden d.m.v. een exploot van een deurwaarder of een aangetekende brief.
Tussentijdse huuraanpassing is mogelijk afhankelijk de inhoud van het contract en betreft meestal enkel een indexering.
Het onderhoud kan vrij verdeeld worden tussen huurder en verhuurder, maar het onderhoud van het gebouw (fundering, dak, dragende muren) is meestal voor rekening van de verhuurder.
Ook de verzekering kan vrij verdeeld worden tussen huurder en verhuurder. Meestal verzekert de huurder de woning tegen alle gebruikelijke risico’s, m.u.v. de grote aspecten van het gebouw waarvoor de verhuurder meestal een verzekering afsluit.
De verhuurder mag minstens twee maal per jaar het pand inspecteren, indien hij zijn bezoek (uitsluitend gedurende werktijden) tevoren aankondigt. Het aantal bezoeken mag worden verhoogd tot één per maand in de zes maanden voorafgaand aan de afloop van het contract of als de verhuurder het pand wenst te verkopen.
De huurder heeft bij verkoop altijd een voorkeursrecht (droit de préemption).
Overname van roerende goederen gebeurt met een afzonderlijk contract.
* Er moet door de verhuurder een forse schadevergoeding worden betaald, indien de verhuurder na negen jaar de huur opzegt en de huurder kan aantonen dat hij daardoor schade lijdt. De schadevergoeding kan oplopen tot één of anderhalf maal de totale jaaromzet van de huurder. Dit is het geval bij omzet die afhankelijk is van het gebouw, bv. een winkel, restaurant of hotel.
De bail commercial kan wel ontbonden worden bij wederzijds goedvinden.
Gezien de langdurige juridische en financiële implicaties van de bail commercial, is het belangrijk u goed te laten adviseren bij huur aan een derde.