Gedonder met de buren: Kopers krijgen méér dan € 100,000 aan schadevergoeding voor verlies van woongenot

De verkopers van een appartement in Frankrijk moeten een fors bedrag aan schadevergoeding betalen. Zij verzwegen namelijk dat de buurman van hun voormalig appartement voor veel overlast zorgde en zelfs gewelddadig was. Eind mei stelde het Franse Hof van Cassatie – de hoogste rechter in Frankrijk – de kopers van het appartement in het gelijk.

Verkoop appartement

In april 2016 kochten de kopers een appartement in Frankrijk voor een koopprijs van € 710.000. De verkopers hadden op hun beurt dit appartement vijf jaar eerder gekocht voor € 615.000.

Verkopers verzwegen gewelddadige buurman

Wat een droom had moeten zijn, liep uit op een nachtmerrie. Al snel na hun verhuizing werden de kopers namelijk geconfronteerd met hun buurman. En dat was niet mals. De buurman bleek namelijk een psychiatrisch patiënt te zijn die veel overlast bezorgde. Van geschreeuw en gescheld, slaan en trappen tegen de muren van het appartementencomplex tot lastigvallen met pepperspray aan toe.

Hoewel de verkopers op de hoogte waren van de gewelddadige buurman, hadden zij hem tijdens de onderhandelingen over de verkoop van het appartement volledig verzwegen. De verkopers zelf hadden op hun beurt ook het nodige met de buurman van doen gehad. Zo bleek dat de verkopers tijdens hun verblijf in het appartement tegen de buurman strafrechtelijke aangifte hadden gedaan vanwege doodsbedreigingen, wapenbezit en beschadiging van hun auto.

Schadevergoeding voor verlies van woongenot

De kopers voelden zich bedrogen. De verkopers wisten namelijk van de gewelddadige buurman en hadden nagelaten om de kopers over hem te informeren. Daarom besloten de kopers een procedure tegen de verkopers te starten om compensatie van het verlies van woongenot te vorderen.

Eind mei stelde de het Franse Hof van Cassatie vast dat inderdaad sprake was van bedrog. De verkopers waren van de buurman op de hoogte en hadden de kopers over zijn gedrag moeten informeren, zodat de kopers daarmee rekening konden houden bij de onderhandelingen. Doordat de verkopers dit niet hadden gedaan, hebben de kopers schade geleden die bestond uit het verlies van woongenot, die de verkopers moeten vergoeden. Het Hof van Cassatie waardeerde het verlies van woongenot op 15% van de koopsom, wat neerkomt op een bedrag van € 106.500.

Juridisch: onderzoeks- of mededelingsplicht?

Mathijs van Riet is onze nieuwe collega bij Ondernemen Frankrijk en tevens advocaat in Nederland en Frankrijk. Hij is gespecialiseerd in contracten- en ondernemingsrecht. In zijn werk heeft Mathijs geregeld te maken met onderhandelingen tussen partijen. Tijdens die onderhandelingen is het van belang om de relevantie informatie boven water te krijgen. Daarbij is het vaak de vraag bij wie de verantwoordelijkheid ligt: dient de verkoper de potentiële koper te wijzen op alle bestaande risico’s, of moet de koper daar expliciet om vragen? Hoewel het in die situatie voor de verkoper soms verleidelijk kan lijken om de negatieve kanten spreekwoordelijk ‘onder het tapijt te vegen’, laat deze uitspraak zien dat je daar in Frankrijk niet altijd mee wegkomt.